Chuyên gia Cấn Văn Lực: Sẽ có ít nhất 4 hệ lụy nếu dòng vốn vào BĐS bị kiểm soát quá mức

Chuyên gia Cấn Văn Lực: Sẽ có ít nhất 4 hệ lụy nếu dòng vốn vào BĐS bị kiểm soát quá mức

AiVIF - Chuyên gia Cấn Văn Lực: Sẽ có ít nhất 4 hệ lụy nếu dòng vốn vào BĐS bị kiểm soát quá mức

Tại Đại hội Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lần V (nhiệm kỳ 2022-2027) sáng ngày 09/06, ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV (HM:BID)) đã đưa ra những nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam cũng như nêu một số điểm nghẽn cần được khơi thông trong tương lai.

Theo ông Cấn Văn Lực, Việt Nam khi nói về bất động sản (BĐS) phải nói đến sự liên quan giữa bộ tứ ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và BĐS.

Ví dụ, giữa ngân hàng và BĐS, hiện 20% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng là dành cho BĐS, tài sản thế chấp tại các ngân hàng 60-65% là BĐS. Các tổ chức tín dụng cũng đầu tư khá nhiều khi công ty BĐS phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong thời gian vừa qua.

Còn về chứng khoán và BĐS, sự liên thông là rất mạnh. Thứ nhất, doanh nghiệp BĐS đứng thứ hai về mức độ vốn hóa, chiếm khoảng 17% tổng vốn hóa trên thị trường chứng khoán Việt Nam sau khối tài chính-ngân hàng. Thứ hai, nhóm BĐS là nhóm doanh nghiệp phát hành TPDN lớn nhất và đôi khi là đứng thứ 2 trong 3 năm vừa qua. Thứ ba, BĐS còn có tính lan tỏa sang các lĩnh vực như xây dựng và một số lĩnh vực khác đang niêm yết trên sàn chứng khoán.

Từ các mối liên kết trên cho thấy, nếu tác động vào một trong 4 trụ cột của thị trường thì các lĩnh vực khác đều sẽ bị tác động.

Hệ lụy khi siết dòng vốn chảy vào bất động sản

Ông Lực cho biết về dòng vốn thị trường BĐS, trong 20% tổng dư nợ dành cho BĐS thì 65% là cho vay mua nhà để ở, đây là điểm rất tích cực. Còn lại 35% cho vay kinh doanh BĐS đang được kiểm soát chặt chẽ hơn trong thời gian vừa qua.

Mặt khác, mức cho vay trung bình của khu vực lại gấp rưỡi Việt Nam. Điều này đồng nghĩa vẫn còn nhiều dư địa để phát triển tín dụng cho lĩnh vực BĐS, bao gồm cả tín dụng nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Đối với vốn tư nhân, vốn FDI, vốn phát hành trái phiếu, 3 dòng vốn này tiếp tục là những kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng của thị trường BĐS. Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc vừa qua trả lời chất vấn Quốc hội cũng nhấn mạnh vai trò quan trọng của thị trường TPDN. Tuy nhiên, trong 2 tháng vừa qua (tháng 4 và 5), các doanh nghiệp BĐS phát hành rất ít, chứng tỏ thị trường đang dần thận trọng hơn. Xét về tỷ trọng, trong 5 tháng đầu năm, doanh nghiệp BĐS vẫn chiếm trên 30%, khoảng 32-33% tổng khối lượng phát hành TPDN.

Về dòng vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS, trong 10 năm vừa qua đã tăng trưởng tương đối tích cực, tăng bình quân 13-15%/năm, riêng 5 tháng đầu năm nay tăng khá tốt với số vốn đăng ký cho BĐS chiếm 26% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam.

Sau khi phân tích về các dòng vốn, ông Lực cho biết ít nhất sẽ có 4 hệ lụy nếu dòng vốn vào thị trường BĐS bị kiểm soát chặt chẽ quá mức. Một là, việc kiểm soát chặt sẽ giúp giảm nhiệt thị trường, ví dụ như sốt đất có thể giảm. Hai là, nó sẽ làm thiếu nguồn cung và sẽ càng ngày càng trầm trọng, hệ quả là giá nhà ở, giá BĐS sẽ ngày càng cao. Lúc này, vai trò của Bộ Xây dựng là hết sức quan trọng trong việc điều tiết cung cầu thị trường. Ba là, nhiều dự án bị gián đoạn, dở dang và chắc chắn nợ xấu ngân hàng sẽ tăng lên, chứng khoán sẽ giảm và đương nhiên làm chậm đà phục hồi của nền kinh tế. Cuối cùng là với bối cảnh kiểm soát chặt chẽ thái quá, doanh nghiệp và thị trường lo lắng sẽ dẫn đến trì hoãn triển khai những dự án tiếp theo.

Từ những hệ lụy trên, ông Lực nhấn mạnh việc kiểm soát phải phù hợp chứ không thể kiểm soát kiểu làm nghẽn, làm tắc.

Những điểm nghẽn của thị trường bất động sản

Ngoài những bất cập khi siết dòng vốn vào BĐS, ông Lực cũng chỉ ra 8 điểm nghẽn đang tồn tại ở thị trường BĐS hiện nay. Cụ thể, điểm nghẽn thứ nhất chính là hệ thống pháp luật vẫn còn nhiều bất cập, chồng chéo, không rõ ràng và còn phức tạp.

Thứ hai là các chính sách về phát triển BĐS của Việt Nam có vẻ chưa hoàn toàn phù hợp, nhất là về vấn đề công khai, minh bạch. Hiện nay, thông tin về BĐS đang khá khó tìm kiếm, dẫn đến không thể giao dịch, quản lý được.

Thứ ba, công tác quy hoạch cần được chú trọng hơn trong thời gian tới, nhất là liên quan đến quy hoạch các khu đô thị mới và những khu kinh tế trọng điểm của Việt Nam.

Thứ tư, tài chính BĐS, bao gồm cả thuế, phí và các kênh dẫn vốn khác nhau vẫn còn nhiều bất cập. Ví dụ như thuế BĐS chẳng hạn, vấn đề này đã được bàn cãi rất nhiều những đến nay vẫn chưa có lộ trình khả thi.

Thứ năm, năng lực tư duy và hoạt động của các chủ thể tham gia như tính bài bản, tính chuyên nghiệp, tính dài hơi của một số doanh nghiệp BĐS đang có vấn đề.

Thứ sáu, thủ tục hành chính còn quá phức tạp. Luật pháp của Việt Nam đặc biệt liên quan đến việc xây dựng, đấu thầu vô cùng phức tạp. Cần phải có cách khơi thông điểm nghẽn này trong thời gian tới.

Thứ bảy, những thị trường hỗ trợ cho thị trường BĐS chưa được phát triển tốt như thị trường về tài chính, thị trường về lao động, thị trường về vật liệu xây dựng, thậm chí là công tác chuyển đổi số. Đa phần doanh nghiệp đều chưa vận hành sát sao các thị trường này.

Cuối cùng, thông tin dữ liệu cần được chuyển đổi số. Một điểm rất rõ là chuyển đổi số trong BĐS của nước ta tương đối chậm so với các lĩnh vực khác.

Hà Lễ