Bất cân xứng lợi ích trong hợp đồng mua bán căn hộ

Bất cân xứng lợi ích trong hợp đồng mua bán căn hộ

AiVIF - Bất cân xứng lợi ích trong hợp đồng mua bán căn hộ

Hoạt động mua bán hay thuê mua căn hộ hình thành trong tương lai được thực hiện thông qua việc ký kết các hợp đồng mẫu. Điều đáng nói là, dù đã được quy định và có sự rà soát của cơ quan quản lý, nội dung quy định trong nhiều hợp đồng mẫu vẫn chưa thể giải quyết và đảm bảo quyền lợi của các bên một cách hợp lý nhất. Việc một số doanh nghiệp bất động sản buộc người mua thanh lý hợp đồng mua bán đã không còn là chuyện hiếm.

Bất cân xứng trong xử lý tình huống vi phạm tương tự

Một trong những vấn đề thường phát sinh trong mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là việc các bên chậm trễ thực hiện nghĩa vụ của mình. Do trễ tiến độ xây dựng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chậm giao nhà cho bên mua. Ngược lại, vì một lý do nào đó, bên mua chậm thanh toán tiền mua nhà theo biểu thời gian đã cam kết. Cả hai trường hợp đều vi phạm hợp đồng, và vì vậy thường phải đối diện với chế tài phạt hợp đồng đã được quy định.

Chỉ có điều, nội dung gây tranh cãi lâu nay là các hình thức xử lý vi phạm hợp đồng được áp dụng có vẻ không cân bằng và công bằng cho đôi bên.

Thực tế, hợp đồng mua bán căn hộ được áp dụng tại nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều ghi nhận biện pháp phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và tính lãi quá hạn trong nhiều trường hợp.

Tuy nhiên, nội dung quan ngại nhất là quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Hay nói cách khác, đó là quyền không tiếp tục mua hay bán căn hộ của một bên khi bên bán chậm giao nhà hay bên mua chậm thanh toán. Trong trường hợp đó, bên mua được bên bán hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã được thanh toán mà không kèm theo tiền lãi dù số tiền thanh toán đã được bên mua thanh toán thành nhiều đợt và doanh nghiệp đã thực “chiếm dụng vốn” trong một khoảng thời gian.

Cần phải lưu ý lại là, đây là trường hợp bên mua không tiếp tục theo đuổi hợp đồng vì bên bán chậm bàn giao nhà theo đúng tiến độ. Phải chăng bên bán cũng có lý do để cho rằng, hình thức giải quyết này là phù hợp vì khi bên mua chậm thanh toán thì bên bán cũng chỉ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và… nhận lại nhà. Tuy nhiên, sự khác biệt thể hiện rõ khi trong cả hai tình huống để doanh nghiệp đưa ra quyết định thì họ đều không bị thiệt.

Nếu thị trường bất động sản đóng băng, giá bán căn hộ giảm, doanh nghiệp có thể lựa chọn… không dừng hợp đồng và tiếp tục nhận… tiền lãi chậm trả và cả tiền phạt. Nếu không kham nổi, bên mua dừng thực hiện hợp đồng và đối diện với thiệt hại rất lớn vì bên bán không hề có lỗi.

Nếu thị trường bất động sản tăng nóng, giá căn hộ tăng, đây là cơ hội rõ mười mươi để doanh nghiệp thu lại căn hộ và bán cho người khác. Thậm chí, một số hợp đồng còn quy định là trong tình huống này, bên bán chỉ hoàn trả lại số tiền mà bên mua đã thanh toán mà không tính thêm tiền lãi thường được hiểu là khoản sinh lời từ số tiền mà bên mua đã thanh toán (số tiền còn lại, sau khi trừ đi các khoản tiền phạt, bồi thường).

Người mua thì không có được cả hai tình huống trọn vẹn như vậy. Thậm chí, tương ứng với tình huống thứ nhất, như đã nói, nếu người mua không tiếp tục “chờ” thì chỉ nhận lại đúng số tiền đã thanh toán. Số tiền lãi đã “gửi” cho bên bán lâu nay xem như là tiền “chết”, được doanh nghiệp… giữ giùm và không sinh lời, dù có thể chỉ bằng lãi suất tiết kiệm. Cho nên, có thể, dù không hài lòng với việc vi phạm của bên bán (chậm giao nhà), bên mua vẫn nín nhịn và tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bên bán xem như chiến thắng thêm lần nữa!

Hợp đồng mẫu giải quyết tới đâu?

Điều đáng nói là, cách thức tiếp cận này không phải là cá biệt mà được thể hiện trong rất nhiều hợp đồng mẫu tại nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thông thường, hợp đồng mẫu thường được doanh nghiệp sử dụng để tiết kiệm chi phí khi có số lượng khách hàng, đối tác lớn, thường xuyên ký kết lặp lại các hợp đồng tương tự. Trong trường hợp đó, doanh nghiệp có thể soạn sẵn và cung cấp cho đối tác các bản quy tắc chung hoặc các dự thảo hợp đồng soạn sẵn.

Quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng trong các trường hợp này về nguyên tắc cũng không có gì khác biệt so với việc ký kết, thực hiện các hợp đồng thông thường. Tuy nhiên, do hợp đồng mẫu được một bên soạn sẵn và đa phần chứa đựng quá nhiều nội dung, quy định không phải tình huống ký kết hợp đồng nào bên còn lại cũng kịp đọc, hiểu nên pháp luật thường có hướng xử lý một số tình huống tranh chấp theo hướng bất lợi cho chính bên soạn thảo.

Để an toàn hơn, pháp luật đưa ra quy định buộc doanh nghiệp phải đăng ký nội dung bản hợp đồng mẫu và được đăng công khai trên trang web của Bộ Công Thương. Đây là hợp đồng mẫu đã có sự kiểm duyệt của cơ quan quản lý nhưng cũng chỉ áp dụng đối với một số lĩnh vực. Rất may, hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai thuộc trường hợp này. Nội dung phân tích các điều khoản ở bài viết này dựa trên các mẫu hợp đồng đã đăng ký mà người viết đã tham khảo.

Tuy nhiên, các bản hợp đồng mẫu này, dù đã được đăng ký, vẫn chưa thật sự hoàn chỉnh vì còn chứa đựng những điều khoản và nội dung quy định có phần thiên lệch như đã thấy.

Trong tình huống đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP mới đây tiếp tục giới thiệu một mẫu hợp đồng chung cho các trường hợp mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Bài viết Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải theo mẫu là… mẫu nào? gần đây đã chỉ ra tính chất pháp lý của các mẫu hợp đồng này. Ở một khía cạnh khác, trong tình huống một vấn đề pháp lý được thảo luận lâu nay chưa tìm thấy giải pháp pháp lý kiểu mẫu từ các hợp đồng mẫu được đăng ký thì mẫu hợp đồng theo Nghị định 02 được kỳ vọng lớn vì đó là vấn đề mà Nhà nước cần phải xử lý.

Mẫu hợp đồng được Nghị định 02 giới thiệu đã đề cập đến việc tính lãi số tiền mà bên mua đã thanh toán. Chỉ tiếc là, nội dung này được đề cập để các bên thỏa thuận chứ không được xem là nội dung bắt buộc phải ghi nhận. Cụ thể, phần quy định này chỉ khẳng định trong trường hợp bên bán chậm giao nhà trong một khoảng thời gian nên bên mua dừng mua nhà thì bên bán “phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà bên mua (…) đã thanh toán (các bên thỏa thuận có hoặc không tính lãi suất)…” (điều 12.2. Bản hợp đồng mẫu số 01).

Đã là “thỏa thuận” thì câu chuyện đó có thể xảy ra nhưng cũng có thể là không. Với một bản hợp đồng mẫu thì nội dung quy định là giải pháp được lựa chọn của một bên. Về nguyên tắc, bên tiếp nhận dự thảo hợp đồng có thể thương thảo để điều chỉnh lại một số nội dung quy định trong mẫu hợp đồng nhưng trên thực tế thì điều đó gần như chỉ là… quy định của luật. Cho nên, điều khoản này trong hợp đồng mua bán nhà hay căn hộ hình thành trong tương lai có thể được bên bán tiếp tục khai thác theo hướng có lợi hơn cho mình.

Trương Trọng Hiểu