Vì sao người dân lao vào kinh doanh đất nền?

Vì sao người dân lao vào kinh doanh đất nền?

AiVIF - Vì sao người dân lao vào kinh doanh đất nền?

Thời gian gần đây tình trạng phân lô bán nền diễn ra ở nhiều tỉnh, thành trên cả nước. Đáng nói, tình trạng này đang có chiều hướng xấu, nhiều người mua đất bị mất trắng, nhiều người lâm vào cảnh nợ nần, ngậm vốn, thậm chí phá sản.

Tại sao rủi ro như thế người dân vẫn lao vào để hứng chịu hậu quả? Có cách nào giảm bớt độ nóng của phân lô bán nền? Có nhiều cách lý giải khác nhau, nhưng có lý do ít người khoan sâu, đó là một bộ phận dân cư đang cất trữ lượng tiền lớn nhưng không biết phải làm sao bảo tồn giá trị và sinh lời.

Các kênh đầu tư truyền thống không còn hấp dẫn

Hiện nay, ở nước ta tầng lớp trung lưu bắt đầu chiếm đại đa số trong xã hội. Hình dung tháp thu nhập của Việt Nam có hình kim tự tháp, tầng cao nhất là những người rất giàu chiếm 10-12%, tiếp theo là tầng giữa khoảng 60% là người khá giả, còn lại tầng đáy 30% là người có thu nhập thấp và nghèo khó.

Trong 60% trung lưu có một bộ phận rất khá giả. Một nền kinh tế tiêu dùng của quốc gia chủ yếu phụ thuộc vào tầng lớp này. Trong khi đó, người dân vẫn có thói quen truyền thống là tích lũy tiền, vàng để cho con cháu, cho bản thân khi về già. Vậy làm thế nào để số tiền tiết kiệm này không bị mất giá trị?

Khoảng hơn 1 năm trở lại đây, người ta đổ tiền vào chứng khoán. Nhưng nó không phải là chỗ chơi của người cao tuổi từ 50 trở lên, trong khi họ mới là người có khoản tích lũy lớn.

Chứng khoán dành cho người biết công nghệ thông tin, có kiến thức về kinh tế tài chính nhất định, có thời gian đeo bám sàn, có mối quan hệ rộng và có cả tinh thần thép cộng với máu liều để chịu đựng sự thay đổi chóng mặt của các mã và luật chơi.

Hầu hết người chơi đều là người trẻ. Điều này không hợp với người trung niên. Còn đổ tiền vào mua vàng là con đường truyền thống, nhưng nay không ai theo vì Nhà nước không cho nhập vàng.

Mua ngoại tệ để tích trữ cũng là kênh người dân đầu tư, nhưng nhiều năm nay kênh này không hấp dẫn nữa, vì Nhà nước kìm giá ngoại tệ, giữ giá nội tệ, gần 10 năm nay tỷ giá giữa VNĐ và USD chỉ tăng giảm trong biên độ rất nhỏ chừng vài chục đồng. Gửi USD cho ngân hàng với lãi suất bằng 0 nên người dân chẳng mặn mà kênh đầu tư này.

Kênh khác đa phần người dân tham gia, nhất là người lớn tuổi là gửi tiền vào ngân hàng hưởng lãi suất. 2 năm trước lãi suất ngân hàng khá hấp dẫn 8-12%/năm đảm bảo người gửi có lời. Nhưng 2 năm nay lãi suất chỉ quanh quẩn 3-3,5%, gửi dài hạn cũng chỉ 4,5-5%.

Mức lãi suất này thấp hơn mức lạm phát (hơn 4%/năm), chưa kể giá trị thực của đồng tiền sụt giảm do hàng hóa cơ bản tăng giá như xăng dầu, gas, thực phẩm… Người lãnh tiền ở ngân hàng, hay ở cây ATM đều nhận được tiền có mệnh giá 500.000 đồng rất mới, đủ thấy lượng tiền phát hành ra lớn, đồng nghĩa với lạm phát có biểu hiện tăng.

BĐS hấp dẫn nhưng rủi ro cao

Vậy chỉ còn kênh đầu tư vào bất động sản (BĐS), vào căn hộ, đất nền. Thông tin về đất đai rất dễ tiếp cận, bất cứ ai, ngày nào cũng nhận được vài cuộc gọi giới thiệu căn hộ đất nền rất hấp dẫn, hình ảnh, sơ đồ video tới tấp gửi về. Còn nếu muốn đi tham quan xe đến đón tận cửa, bao nhiêu người đi cũng được. Vậy là bà con rồng rắn kéo nhau đi xem đất, xuống tiền đặt cọc, ký hợp đồng và chờ đợi may rủi.

Tâm lý đám đông cộng hưởng với tác động của viễn cảnh tương lai khiến kênh đầu tư này thu hút được nhiều người. Nhiều người có tâm lý “mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”, “người đẻ, chứ đất không đẻ”, nên cứ mua, nếu không lời nhiều cũng có miếng đất làm của để dành. Và thế là bi kịch xảy ra.

Việc hướng dòng chảy đồng tiền nhàn rỗi trong dân vào đâu mang lại ích nước, lợi nhà là điều Nhà nước cần tính đến. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ từng đưa vấn đề làm sao khơi thông được nguồn lực trong dân, cùng với vốn công, vốn đầu tư nước ngoài cho phát triển đất nước trước Quốc hội, khi góp ý về kế hoạch cơ cấu lại nền kinh tế 2021-2025. Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng việc huy động nguồn tiền nhàn rỗi trong dân không khó, cái chính là Nhà nước cần thay đổi quan niệm theo cách thị trường và cởi mở hơn.

Thực tế, các chương trình phát triển, nhất là chương trình về cơ sở hạ tầng kỹ thuật chủ yếu là dựa vào vốn ODA, nhưng vốn vay này không còn “ngon ăn” như nhiều người nghĩ nữa. Từ khi Việt Nam được xếp hạng các nước phát triển trung bình đã không được hưởng ưu đãi vốn ODA mà phải chịu lãi suất cao hơn, kéo theo nhiều ràng buộc bất lợi.

Chẳng hạn, phải mua thiết bị vật tư theo chỉ định của nơi cho vay với giá cao hơn các nước khác, sau đó phải nhập máy móc theo yêu cầu của họ, sử dụng công nghệ, kỹ thuật và chuyên gia của họ. Nếu tính chi ly cái giá vay ODA không hề rẻ, chưa kể nếu vay ODA của người không có thiện chí, người vay sẽ trở thành con nợ.

Sau mấy chục năm phát triển Việt Nam đã học được nhiều bài học quá đắt từ ODA, dần nhận ra nếu huy động được nguồn lực của dân mình tốt hơn, vì dẫu có thế nào cũng là “lọt sàng xuống nia”. Còn huy động như thế nào chỉ là bài toán kỹ thuật, chẳng hạn như phát hành trái phiếu dự án, ngân hàng tăng lãi suất huy động VNĐ và ngoại tệ.

Một điều đáng ngạc nhiên, trong khi người dân gửi USD vào ngân hàng với lãi suất 0%, nhưng số tiền đó ngân hàng không mang cất vào kho mà đưa vào ngay vào lưu thông, cho doanh nghiệp vay 4% (trong dịch) và 7-8% trước dịch.

Như thế rõ ràng là vô lý, không theo đúng tinh thần Thủ tướng Phạm Minh Chính nói “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. Nếu ngân hàng chỉ cần tăng lãi suất USD lên 2% chắc chắn Nhà nước có nguồn tiền rất lớn đầu tư vào phát triển, mức tăng như thế vẫn rẻ hơn ODA tính gộp.

Ổn định nền kinh tế vĩ mô, chống đô la hóa, vàng hóa thị trường theo kiểu như hiện nay không biết có hợp lý? Làm sao cho tiền nhàn rỗi trong dân phục vụ cho phát triển đất nước, không phải đổ vào BĐS bất chấp rủi ro, là điều các nhà hoạch định chính sách tài chính tiền tệ vĩ mô cần suy nghĩ.

TS. Nguyễn Minh Hòa Ủy viên BCH Hội Quy hoạch đô thị Việt Nam