Phân lô bán nền: Nhu cầu thị trường hay bất cập trong quản lý?

Phân lô bán nền: Nhu cầu thị trường hay bất cập trong quản lý?

AiVIF - Phân lô bán nền: Nhu cầu thị trường hay bất cập trong quản lý?

Cần phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về việc phê duyệt dự án và chịu trách nhiệm tối đa việc quản lý các dự án phân lô, bán nền.

Nhìn nhận đúng về vai trò của đất nền

Bất động sản là một tài sản. Mà đã gọi là tài sản thì có quyền sử dụng, cho thuê, để dành… Và tài sản để dành được như vàng, đó chính là đất nền. Đó là quyền của người có tiền, mua bán, trao đổi và để dành, đầu cơ, chờ giá lên bán…Đó là quyền chính đáng của công dân. Đất nền là tài sản khan hiếm như vàng và ngoại tệ.

Người Việt Nam có tập quán coi trọng đất đai. Một trong những tài sản lớn nhất để dành cho con cháu các thế hệ mai sau chính là đất. Chính vì thế, đất nền có vai trò rất lớn, là dạng tài sản tích sản của dân chúng.

Mặt khác, với loại tài sản này, dân chúng có thể trì hoãn việc xây dựng, hình thành tài sản trên đất theo thu nhập và nhu cầu của họ. Để hình thành tài sản trên đất, họ phải tiết kiệm cho tương lai. Muốn vậy, phải mua đất sớm thì mới có thể chủ động được kế hoạch tài chính và phát triển được tài sản của riêng họ trong một thời gian dài.

Ở góc độ các nhà phát triển cũng tương tự. Thứ nhất, nhìn chung trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, các doanh nghiệp đa phần là vừa và nhỏ, có năng lực tài chính khiêm tốn, thường phải tiếp cận đất đai, thực hiện các dự án phân lô, bán nền (tất nhiên phải đảm bảo các tiêu chí về cơ sở hạ tầng, khả năng tài chính theo quy định) để thu hồi vốn nhanh, đảm bảo dòng tiền và tiếp tục phát triển các dự án mới quy mô hơn.

Bên cạnh đó, quy hoạch xây dựng nhìn chung chưa đồng bộ, kể cả các thành phố lớn, đô thị đặc biệt, do đó, việc phân lô, bán nền cũng tùy thuộc vào tình hình thực tế của từng địa phương để cấp phép, phê duyệt cho phù hợp.

Quản lý thế nào cho hợp lý?

Cần phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về việc phê duyệt dự án và chịu trách nhiệm tối đa về việc quản lý các dự án phân lô, bán nền, song song với đó, cần tăng cường vai trò giám sát của cơ quan quản lý chuyên ngành.

Cần ban hành một quy định chung về việc đất đai phân lô, bán nền phải đáp ứng được những yêu cầu, tiêu chí gì, còn cấp nào phê duyệt, quản lý chỉ cần căn cứ vào tiêu chí đã được ban hành và quy hoạch của từng địa phương.

Để quản lý tốt việc phân lô, bán nền, hạn chế tối đa những mặt hạn chế thời gian qua, cần có các giải pháp, quy định về việc đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp, các ngành; xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, xây dựng sai phép, lừa đảo, bán dự án ma…

Trong nền kinh tế thị trường, cần thiết sử dụng các công cụ tài chính để dần thay thế các mệnh lệnh hành chính cứng nhắc, đảm bảo cho thị trường quan trọng như bất động sản được vận hành một cách thông suốt, hiệu quả.

Có một câu chuyện khác được nhiều người đề cập tới, đó là lo ngại các thế hệ sau lấy đâu ra đất để phát triển, nếu như những thế hệ hiện nay chia và bán đất tràn lan. Tuy nhiên, có hai vấn đề được đặt ra:

Một là, Nhà nước phải có quy hoạch, đâu là đất để dành của quốc gia? Đâu là nguồn dự trữ đất cho phát triển của tương lai quốc gia? Cũng giống như doanh nghiệp, đâu là nguồn dự trữ đất của doanh nghiệp? Đâu là nguồn dự trữ đất của dân chúng? Dân chúng có cách để tích trữ đất, doanh nghiệp có cách để để dành quỹ đất cho phát triển lâu dài, thì quốc gia cũng phải có cách để để dành quỹ đất cho tương lai. Muốn vậy, phải có quy hoạch những vùng nhất định không cho phép phát triển bất động sản, dù là dự án nào đi chăng nữa.

Hai là, cũng có thể đưa ra một cách hạn chế khác, đó là thời hạn sử dụng. Ví dụ, chỉ cấp phép trong khoảng 50 năm, còn sau đó có thể thu hồi dùng vào việc khác.

Như vậy, mấu chốt là phải có một quy hoạch dài hạn, cho phép sử dụng trong vòng bao nhiêu năm, vừa có thể tận dụng cơ hội phát triển trước mắt, vừa có thể đáp ứng mục tiêu phát triển lâu dài, bền vững./.

TS. Lê Xuân Nghĩa