Giá đất TP Thủ Đức có tăng theo Thủ Thiêm?

TP.HCM vừa tổ chức bán đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Thiêm) với mức giá 37.350 tỷ đồng, cao gấp 7 lần giá khởi điểm.

Cụ thể, 4 lô đất mang số hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 được các nhà đầu tư mua vào với giá trị lần lượt là 3.820 tỷ đồng, 4.000 tỷ đồng, 5.026 tỷ đồng và 24.500 tỷ đồng.

Kết quả đấu giá cao "ngất ngưởng" ngày khiến thị trường bất động sản không khỏi lo lắng mức giá này sẽ đẩy giá đất tại TP Thủ Đức nói riêng và TP.HCM nói chung tiếp tục đi lên.

4 lô đất là trường hợp cá biệt của thị trường

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Sohovietnam với nhiều năm kinh nghiệm tư vấn đầu tư và M&A bất động sản cho các nhà đầu tư lớn cả trong và ngoài nước, để nhìn nhận về kết quả đấu giá này, cần đánh giá bức tranh lớn về thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay.

Trong những năm gần đây, nguồn cung bất động sản mới tại TP.HCM rất ít, các sản phẩm mới chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án đã được mở bán từ trước đó. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý để các chủ đầu tư triển khai dự án mới đều đang bị ách tắc. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phải tỏa ra các thị trường xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bình Thuận...

Rất lâu rồi TP.HCM mới có một quỹ đất vị trí đắc địa và được bán công khai, điều này đã khiến thị trường dậy sóng và thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của các chủ đầu tư.

"Thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay như một chiếc lò xo nén, việc có một quỹ đất ở ngay trung tâm sẽ khiến các doanh nghiệp quan tâm và sẵn sàng chi một khoản chi phí lớn để sở hữu nó. Bên cạnh đó, đại dịch tác động đến nhiều ngành sản suất, dịch vụ, song thị trường chứng khoán và tài chính vẫn tăng trưởng mạnh mẽ, nguồn tiền sẵn có với lãi suất vay thấp", vị này bình luận.

Bên cạnh đó, diễn biến cuộc đấu giá cũng cho thấy có sự cạnh tranh sát sao giữa các doanh nghiệp, đặc biệt với lô đất 3-12, Công ty Capital One Financial cũng đã trả đến mức giá 23.800 tỷ, chỉ chênh so với doanh nghiệp trúng đấu 700 tỷ đồng. Điều này cho thấy kết quả bán đấu giá là kết quả thật và rất nhiều doanh nghiệp mong muốn có cơ hội sở hữu những lô đất này.

Một yếu tố khác, ông Phan Xuân Cần cho rằng cần phải xét đến là đất đấu giá từ TP thì mọi vấn đề như thủ tục pháp lý, quy hoạch... đều được công khai và minh bạch.

"Trong các hình thức gom quỹ đất trong bất động sản, việc trúng đấu giá được một lô đất trực tiếp từ TP có thể xem là "sạch" nhất. Toàn bộ vấn đề về hồ sơ, pháp lý cũng như hạ tầng xung quanh lô đất đều được Nhà nước đảm bảo và thực hiện trước khi bàn giao cho nhà đầu tư. Điều này khiến nhà đầu tư yên tâm hơn rất nhiều khi họ chỉ cần bỏ tiền ra để mua và phát triển dự án về sau", ông chia sẻ với chúng tôi.

Theo Chủ tịch Sohovietnam, khi một nhà đầu tư mua vào với mức giá lên đến 340 triệu đồng/m2 thương phẩm, họ đều phải có một kế hoạch phát triển và định vị sản phẩm phù hợp với một nhóm khách hàng nhất định để có mức giá bán cuối cùng có thể lên mức 500-600 triệu đồng/m2.

Có thể tác động nhẹ đến giá thị trường chung

Bình luận về tác động của kết quả đấu giá đến thị trường chung, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng kết quả này có thể khiến các chủ đầu tư phát triển những dự án bất động sản trong khu vực Thủ Thiêm cân nhắc thiết lập một mặt bằng giá mới với các dự án trong tương lai.

"Với các dự án tại Thủ Thiêm đã mở bán và đã ký hợp đồng mua bán, giá bán sẽ không thay đổi, tuy nhiên trong tương lai họ có thể cân nhắc lại giá của các sản phẩm", ông Hoàng bình luận.

Mặc dù vậy, vị này cho rằng giá trị đấu giá những lô đất này khó có thể gây ảnh hưởng trên diện rộng. Người trúng đấu giá nếu hướng đến phân khúc siêu sang nên họ sẵn sàng chi trả mức giá đó cho TP. Đây là những quỹ đất hiếm hoi còn lại tại TP.HCM để có thể đầu tư cho dòng sản phẩm này.

"Cùng một quỹ đất nhưng có chủ đầu chỉ có thể bán 100 triệu đồng/m2 nhưng người khác lại có thể bán đến 500 triệu đồng/m2. Điều này phụ thuộc rất lớn vào uy tín của doanh nghiệp cũng như kinh nghiệm của họ trong phân khúc sản phẩm đó", ông Hoàng nhấn mạnh thêm.

Thêm nữa, mức giá đất cao này chỉ có thể áp dụng cho những vùng đất như Thủ Thiêm, nơi được xem là trung tâm kinh tế - tài chính mới của TP.HCM trong thời gian tới với quỹ đất không còn nhiều. Kết quả đấu giá này cho thấy sự thành công của TP.HCM và người dân trong việc thu ngân sách và tái đầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển các dịch vụ của TP phục vụ người dân trong tương lai.

"Chỉ Thủ Thiêm mới có thể bán đấu giá được mức cao như vậy. Ở góc độ của TP.HCM, tôi cho rằng những tài sản có giá trị lớn và như thế này có thể khai thác hiệu quả như Thủ Thiêm thì cần phải khai thác tối đa. Sau đại dịch Covid-19, tốc độ tăng trưởng của TP.HCM bị ảnh hưởng mạnh, đây là nguồn thu có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển của thành phố và người dân", ông Trần Minh Hoàng nói thêm.

Bình luận về vấn đề này từ góc độ các nhà phát triển bất động sản, ông Phan Xuân Cần nhấn mạnh mức giá trúng đấu này có thể là tham chiếu quan trọng không chỉ để chủ đầu tư các dự án bất động sản ở TP.HCM định vị lại giá bán và có thể dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cao hơn, mà còn để cho các cơ quan Nhà nước xác định giá trị đất đai khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Khi đó, chủ đầu tư những dự án bất động sản mới tạm ứng tiền sử dụng đất mà đã bán hàng và những dự án chưa tính tiền sử dụng đất sẽ trong tình thế "ngồi trên đống lửa" vì rất có thể số tiền sử dụng đất họ phải nộp vượt xa tính toán ban đầu.

Chính vì vậy, ông Cần khuyến nghị các cơ quan Nhà nước cần thận trọng trong việc lấy mức giá từ những cuộc đấu giá đất này làm tham chiếu để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của các doanh nghiệp khác.

Hiện nay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một trong những chi phí lớn cấu thành lên giá bán sản phẩm đầu ra và nếu chi phí đầu vào bị đẩy lên cao sẽ buộc các doanh nghiệp phải phân bổ vào giá bán, từ đó làm giảm sức cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam trên thị trường quốc tế.