Đi trên sóng bất động sản

Đi trên sóng bất động sản

AiVIF - Đi trên sóng bất động sản

Giá bất động sản liên tục tăng trong nhiều năm, nhà đầu tư lần đầu gia nhập thị trường đứng trước câu hỏi có nên tham gia năm 2022 hay không, liệu thời điểm này mình sẽ ở chân sóng, lưng chừng hay đỉnh sóng?

Bây giờ hay bao giờ?

Tháng 11-2021, chốt lời chứng khoán cùng với một phần tiền thừa kế nhận được, anh Trịnh Hoàng (29 tuổi, nhân viên một công ty công nghệ tại quận 7, TPHCM) lần đầu tiên xem xét việc mua một sản phẩm bất động sản. Lãi suất vay mua nhà ở mức từ 7-9%/năm khiến anh Hoàng cảm thấy có thêm nguồn lực hỗ trợ cho quyết định của mình.

Tuy nhiên, nhà đất đã có bảy năm tăng giá liên tục. Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, sau giai đoạn khủng hoảng, đến thời điểm 2014-2019 bất động sản quay lại xu hướng tăng mạnh từ 50-300%. Tính đến cuối năm 2020, giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất trung bình cũng gấp 3 lần so với năm 2011.

Liệu đây có phải thời điểm thích hợp để tham gia thị trường, giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng hay chững lại? Lo ngại của anh Hoàng không chỉ là tâm lý của riêng nhà đầu tư lần đầu tham gia thị trường. Những năm qua, các chuyên gia nhiều lần cảnh báo về các nguy cơ bong bóng bất động sản, giá được đẩy lên đi kèm với những cơn sốt đất.

Ở thị trường TPHCM, giá căn hộ đã qua sử dụng không ngừng tăng trong năm qua, bất chấp dịch Covid-19 bước vào thời kỳ căng thẳng nhất. Theo khảo sát của Tạp chí Kinh tế Sài Gòn, tại phía Đông thành phố, tháng 1-2022, giá căn hộ hai phòng ngủ cao cấp khu Thảo Điền tăng khoảng 500 đô la Mỹ/mét vuông (tăng 15%) so với một năm trước đó. Tại phía Nam, dọc đường Nguyễn Hữu Thọ (Nhà Bè) nơi căn hộ vẫn giữ nền giá “khá mềm” (trên dưới 1.300 đô la/mét vuông) cũng tăng giá gần 10% so với năm trước.

TPHCM hai năm qua gần như không có dự án nhà ở bình dân (dưới 1.000 đô la/mét vuông) được mở bán. Phân khúc trung cấp (giá bán trong khoảng từ 1.000-2.000 đô la/mét vuông) có tốc độ tăng giá cao nhất là 4,2% so với cùng kỳ năm trước, theo báo cáo của CBRE quí 4-2021.

Nếu không có các biến động về vĩ mô khiến thị trường điều chỉnh, giá nhà khó giảm trong ngắn hạn. Giá nguyên vật liệu, đặc biệt là thép, tăng cao từ cuối năm 2020 ảnh hưởng không nhỏ đến giá thành của một suất xây dựng. Tỷ trọng giá trị thép chiếm trong giá trị đầu tư xây dựng cao tầng là khoảng 10-12%, theo ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh. Giá thép tăng 10% khiến tổng công trình tăng thêm ít nhất 1%.

Vào thời điểm tháng 5-2021 khi giá thép tại sàn Thượng Hải lên đỉnh 5.975 nhân dân tệ/tấn (khoảng 956 đô la Mỹ), một chủ thầu xây dựng tại TPHCM ước tính với một chung cư trung cấp có thể phải tăng giá bán thêm 5-7 triệu đồng/mét vuông.

Cơ hội và rủi ro

Với bất động sản, cơ hội đầu tư luôn có, không chỉ năm nay, thời gian tới hay năm ngoái, ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ tài chính bất động sản (FINA) chia sẻ tại tọa đàm “Triển vọng đầu tư 2022 – FiinGroup Invest Summit” ngày 25-2-2022.

“Quan trọng là nhà đầu tư phải tự đánh giá mình là ai trong chuỗi đầu tư bất động sản, phải xác định xem mình tham gia giai đoạn nào và mỗi giai đoạn kỳ vọng khác nhau, từ đó rủi ro cũng sẽ khác”, ông Khôi nói.

Đầu tư bất động sản được chia thành năm giai đoạn: đặt hàng, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, thanh toán và cuối cùng là để ở. Tổng giám đốc FINA diễn giải, mỗi giai đoạn ứng với tên gọi một F. Nhà đầu tư tham gia ở giai đoạn đầu tiên được gọi là F0, thông thường đây là các nhà đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm. Họ xuống tiền “đặt chỗ”, sau đó, chủ đầu tư quảng bá dự án, giá bắt đầu tăng. Tiếp theo là giai đoạn F1 đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 là thanh toán, F4 là ở thực, trở thành cư dân.

“Không quan tâm ở khu vực nào, Hà Nội hay Sóc Trăng nhà đầu tư cũng đi theo giai đoạn đó. Ta phải nhìn xem mình đang ở con sóng nào. Tùy khẩu vị, muốn có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn thì phải đi sớm hơn, đầu tư ở giai đoạn F0, F1. Còn muốn an toàn thì chờ giai đoạn sản phẩm xong xuôi thì hãy mua”, ông Khôi phân tích.

Ngành bất động sản có hai loại rủi ro chính đối với các nhà đầu tư, đó là rủi ro từ dự án và rủi ro từ thị trường. Các nhà đầu tư tham gia giai đoạn càng sớm như F0 thì rủi ro thị trường thấp, nhưng rủi ro của dự án cao hơn. Các dự án ở giai đoạn đầu sẽ được chủ đầu tư và nhà môi giới tích cực “làm thị trường” (quảng bá, xây dựng hình ảnh) để thu hút các nhà đầu tư khác. Điều này giúp cho tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, thời điểm này, chính dự án ẩn chứa nhiều rủi ro hơn như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý.

Ở các giai đoạn F cao hơn, theo ông Khôi, khi dự án đã được nên hình nên dạng, rủi ro từ chủ đầu tư sẽ giảm. Ngược lại, do giá trị dự án đã tăng hơn giai đoạn đầu rất nhiều, tính thanh khoản sẽ giảm đi đáng kể. Nhà đầu tư cần nhận thức rõ giai đoạn đầu tư mình tham gia bởi không ít trường hợp “vô tình lướt sóng trở thành cư dân”.

Nhà đầu tư cần xác định trước khi tham gia vào thị trường nào, khu vực nào, trở thành nhà đầu tư F0, F1 hay F3, F4. Quan trọng nhất, theo ông Khôi, người tham gia phải đánh giá được khả năng chấp nhận rủi ro của mình là gì và phải có chiến lược đầu tư đúng với rủi ro. Luôn có cơ hội đầu tư bất động sản ở bất cứ giai đoạn nào.

Ông Đào Phúc Tường, CFA – Chuyên gia tài chính lưu ý các nhà đầu tư muốn nắm giữ bất động sản trong ngắn hạn cần cẩn trọng khi thị trường bắt đầu vào giai đoạn nền giá cao, thanh khoản có thể chững lại. Đặc biệt, trong bối cảnh nền lãi suất có khả năng tăng, lạm phát có thể vượt mục tiêu, những nhà đầu tư phải dùng tới đòn bẩy tài chính sẽ rất rủi ro.

Tâm thế nhà đầu tư và dự báo thị trường bất động sản

Đồng tình, Tổng giám đốc FINA cho rằng đầu tư bất động sản cần có một tâm thế đúng. Tâm thế đầu tư lướt sóng ngắn hạn là đã sai từ đầu. Bất động sản mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn.

“Lợi nhuận trong ngắn hạn do may mắn nhiều hơn giỏi. Nhiều nhà đầu tư thấy may mắn lại nghĩ do mình phân tích đúng, giỏi nên làm 2-3 vòng nữa thì thường là họ bị kẹp ở vòng thứ 3. Khi đầu tư vào bất động sản nhà đầu tư bắt buộc phải có một tâm thế đúng đắn cho tầm nhìn trung và dài hạn”, ông Khôi khuyến cáo.

Nhà đầu tư mới tham gia phải rất cẩn trọng, cần phải biết mình là ai, đang ở đâu trong chuỗi bán hàng một sản phẩm bất động sản, tránh để mất vốn giữa chừng. Đặc biệt, vị chuyên gia cho rằng nên cẩn trọng với thông tin trong ngành này: tính chính xác của thông tin rất thấp, thực tế có thể hoàn toàn khác.

Về triển vọng trong năm 2022, thị trường bất động sản được ủng hộ bởi cơ sở hạ tầng, đầu tư công. Bên cạnh đó, bất động sản có mối tương quan với lạm phát, khi lạm phát gia tăng giá bất động sản thường có xu hướng tăng theo bởi đây là kênh trú ẩn an toàn cho nhà đầu tư.

Vị chuyên gia cũng lưu ý, đa số nhà đầu tư bất động sản áp dụng phân tích từ trên xuống giống như chứng khoán: phân tích vĩ mô, từng khu vực, sau đó đánh giá tác động cơ sở hạ tầng. Về lâu dài thị trường được ủng hộ bởi cơ sở hạ tầng đầu tư công được nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, đây không nhất thiết là điều kiện quan trọng nhất cần để ý tới. “Có thị trường tôi đánh giá về mặt vĩ mô tốt nhưng vẫn có nhà đầu tư bị “kẹp hàng” như thường nên phải cẩn thận với việc phân tích”, ông Khôi nhấn mạnh.

Khi được hỏi thị trường với khó khăn do Covid-19, nhà đầu tư có nên chờ bất động sản giảm để mua vào hay không, bằng kinh nghiệm đi qua nhiều giai đoạn thị trường trong và ngoài nước suốt 20 năm qua, ông Khôi nhận thấy khủng hoảng khó làm giá bất động sản giảm quá mạnh. Vì trong bất động sản, chủ đầu tư có quyền chọn tiến độ dự án. Khi tình hình thị trường thay đổi, giá không đạt kỳ vọng, họ sẽ ngồi đó và không làm gì. Khi không ai ra hàng, giá sẽ lên hoặc chỉ chững lại.

Bên cạnh đó, nguồn cung hạn chế trên toàn bộ thị trường, đặc biệt ở phía Nam, vẫn tiếp tục ảnh hưởng tới giá. Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cảnh bảo nếu không mở nguồn cung, giá cả sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2022 và ngành bất động sản sẽ trở nên khó chạm tới với người mua nhà ở, khách thuê văn phòng hay kể cả những nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp.

Minh Tâm