Chân rết chằng chịt của các đại gia trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm

Thị trường bất động sản đang dậy sóng với thương vụ đấu giá đất của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản ngày 10/12 có tổng giá trị được chốt là 37.346 tỷ đồng. Các lô được bán mang các ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức.

Đáng chú ý nhất, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tân Hoàng Minh) đưa ra mức giá 24.500 tỷ đồng (1,1 tỷ USD) để sở hữu lô đất vàng 3-12, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm. Với mức chi bình quân trên 2,4 tỷ đồng/m2, đây là khu đất thuộc diện đắt đỏ bậc nhất trên thế giới.

Mối liên kết chằng chịt

Đích thân ông Đỗ Anh Dũng, chủ tịch Tân Hoàng Minh tham gia phiên đấu giá này. Vị doanh nhân khẳng định luôn muốn tìm một quỹ đất đẹp để xây dựng một công trình lớn cho TP.HCM.

Trong buổi đấu giá, một đơn vị khác cũng có tham vọng gom lô đất 3-12 khi liên tục so kè với Tân Hoàng Minh. Mức giá cuối cùng mà Capital One Financial đưa ra lên đến 23.800 tỷ đồng và chỉ dừng lại trước mức giá khủng của Tân Hoàng Minh.

Cùng với lô 3-12, các lô khác với diện tích nhỏ và hệ số sử dụng đất thấp hơn cũng được bán thành công với giá rất cao. Cụ thể, lô 3-5 được bán giá 3.820 tỷ đồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm; lô 3-8 giá 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần so với giá khởi điểm; lô 3-9 bán thành công ở mức 5.026 tỷ, cao gấp 7 lần giá khởi điểm.

Áp lực thanh toán 24.500 tỷ đồng trong khoảng nửa năm tới đang đè nặng lên doanh nghiệp của ông Đỗ Anh Dũng. Năng lực tài chính và khả năng thu xếp nguồn vốn để nộp đủ tiền vẫn là một ẩn số với tập đoàn này.

Tân Hoàng Minh Group được thành lập vào năm 1993 và là đơn vị phát triển nhiều dự án cao cấp trên cả nước. Ông Đỗ Anh Dũng là người đồng sáng lập và hiện là chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc, nắm giữ gần 51,5% vốn.

Doanh nghiệp này có quy mô vốn điều lệ 10.000 tỷ đồng và tổng tài sản hơn 20.000 tỷ, thấp hơn so với giá trị lô đất mới đấu giá. Cũng nói thêm Tân Hoàng Minh còn sở hữu dày đặc các công ty thành viên với quy mô lớn trong hệ sinh thái bất động sản, khách sạn, vận tải, sản xuất mây tre…

Đơn cử như Công ty Ngôi Sao Việt có vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng và là chủ đầu tư dự án D’. Capitale. Công ty Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil có vốn điều lệ 350 tỷ đồng với dự án chủ lực D’. Le Roi Soleil. Hay công ty Cung Điện Mùa Đông có vốn gần 217 tỷ đồng đang phát triển dự án D’. El Dorado I.

Công ty Tổng Bách Hóa trúng đấu giá sở hữu nhiều tài sản đắt giá như khu đất gần 36.000 m2 tại 486 Ngọc Hồi (Hà Nội), khu đất 3.735 m2 tại 15 Bích Câu (Hà Nội) và dự án trên khu đất 2.866 m2 tại 23 Điện Biên Phủ (Hải Phòng).

Một số đơn vị khác cũng đang phát triển hàng loạt dự án lớn trên cả nước như công ty Thời Đại Mới đang hợp tác với Masterise tại dự án 22-24 Hàng Bài, công ty Nam Đại Cồ Việt đầu tư vào một dự án tại dải đất phía Nam đường Đại Cồ Việt, công ty Xây dựng Phú Thanh phát triển dự án D’. El Dorado II…

Trong thời gian gần đây, nhóm Tân Hoàng Minh đang đẩy mạnh huy động vốn từ nhiều nguồn lực. Trong đó đáng kể có việc nhóm này huy động trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị 4.900 tỷ đồng kể từ tháng 7 đến nay. Mức lãi suất huy động khá cao dao động 11,5-12%/năm.

Một thông tin đáng chú ý là Tân Hoàng Minh đã rút lui khỏi dự án hạng sang D' San Raffles (22-24 phố Hàng Bài và 25-27 phố Hai Bà Trưng, Hà Nội) sau chục năm theo đuổi. Dự án bất ngờ được khởi công hồi đầu năm nay nhưng đã được sang tay về Masterise Group.

Một mảnh đất vàng tai tiếng khác của Tân Hoàng Minh là lô đất 23 Lê Duẫn (TP.HCM) cũng đã được bán đi. Hiện khu đất đang thi công xây dựng cho dự án của Techcombank (HM:TCB) - ngân hàng có quan hệ mật thiết với Masterise.

Không chỉ lô 3-12 gây chú ý, các lô đất trúng đấu giá cùng ngày cũng rất cao, gấp 4-7 lần so với mức giá khởi điểm.

Riêng lô đất 3-5 được bán cho công ty Dream Republic tại mức giá 3.820 tỷ đồng và lô đất 3-8 được công ty Sheen Mega mua lại với mức giá 4.000 tỷ. Đây được xem là 2 đơn vị có liên quan đến Vạn Thịnh Phát - một tập đoàn sở hữu quỹ đất khủng tại trung tâm quận 1.

Trong đó, Dream Republic là công ty bất động sản được thành lập tháng 10/2017, có trụ sở tại toà nhà VVA Tower (TP.HCM). Một trong 3 cổ đông sáng lập là ông Đặng Minh Thắng sở hữu 30% cổ phần - người đang đảm nhận nhiều pháp nhân khác trong hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát.

Đáng chú ý, tại Công ty Công nghệ Innoware do ông Thắng là chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc, có một thành viên khác là Trương Huệ Vân, sinh năm 1988. Bà Vân là thế hệ thứ tư của gia tộc họ Trương, đứng sau tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

Còn Sheen Mega được thành lập tháng 11/2019, đặt trụ sở tại 32 Lê Lợi (TP.HCM). Bà Nguyễn Thị Huyền là tổng giám đốc doanh nghiệp và còn là sáng lập công ty Đắc Vạn Hưng - đơn vị gián tiếp sở hữu số cổ phần Tập đoàn Peninsula trị giá 2.285 tỷ đồng.

Lô đất còn lại 3-9 có diện tích hơn 5.000m2 do Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với mức 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm. Đây là công ty khá kín tiếng tại Hà Nội, mới chỉ được thành lập từ tháng 9 nên không loại trừ khả năng đứng tên hộ cho một doanh nghiệp khác. Công ty cũng chỉ có vốn điều lệ 200 tỷ đồng.

Doanh nghiệp liệu có bỏ cọc?

Giới đầu tư đang quan sát xem liệu Tân Hoàng Minh sẽ khai thác giá trị mảnh đất tỷ USD ra sao, cũng như cách thức huy động vốn để nộp tiền đấu giá.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, khó có khả năng tập đoàn này trả giá cao để đánh bóng tên tuổi, bởi đây đã là một thương hiệu mạnh, do đó nếu không thể thanh toán được tiền thì độ uy tín của thương hiệu này sẽ bị ảnh hưởng.

Chuyên gia tài chính Huỳnh Minh Tuấn cũng cho rằng việc bỏ cọc là khó xảy ra bởi giá trị ký quỹ lớn, con số mà Tân Hoàng Minh chưa chắc có thể kiếm được trong hàng năm. Với tỷ lệ ký quỹ là 20%, đại gia bất động sản này coi như mất trắng hơn 588 tỷ đồng nếu như bỏ cọc.

Nguồn tiền đề nộp vẫn đang một ẩn số lớn. Ông Tuấn cho rằng chủ yếu đến từ vốn vay ngân hàng, bởi vốn vay trái phiếu đang bị siết chặt. Ông còn nêu thêm góc nhìn rằng Tân Hoàng Minh có thể chỉ là đại diện cho một “liên minh” mà có những cái tên "khủng" đứng đằng sau cho lô đất này, bởi thực tế Tân Hoàng Minh cũng từng “đóng thế” cho nhiều thương vụ trước đó. Phương án này cũng có thể xảy ra với 3 đơn vị trúng đấu giá còn lại.

Vị chuyên gia cho biết đây là lô đất đầu tiên của Tân Hoàng Minh tại khu vực này nên việc trả giá cao để đẩy giá đất xung quanh cũng ít có khả năng. Mức giá này tương đương với phố Gangnam (Hàn Quốc) hay khu vực đắt đỏ tại Hong Kong, Singapore

Với hệ số sử dụng đất cao, họ có thể xây đến 25 tầng và thậm chí xin nâng thêm, theo đó mức giá thực tế trên mỗi m2 thương mại cũng không phải là quá cao, nhất là đối với khách hàng mục tiêu nhắm đến giới siêu giàu.

Còn bình luận về năng lực phát triển dự án, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho biết theo quy định, doanh nghiệp trúng thầu sẽ phải triển khai dự án trong vòng 24 tháng và gia hạn thêm 24 tháng nữa.

Trong trường hợp điều chỉnh dự án hoặc xin gia hạn có thể kéo dài 3-5 năm, thậm chí lâu hơn. Do đó, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhìn vào thị trường của tương lai của 3-5 năm sau để đưa ra phương án tính toán phù hợp.