Bỏ quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội

Bỏ quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội

AiVIF - Bỏ quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội

Trong các phương án đề xuất về phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đang trình Quốc hội sửa đổi luật Nhà ở năm 2014 theo hướng bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thay vào đó, bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội (NOXH) là trách nhiệm của UBND tỉnh. Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, UBND tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH.

Giao về cho địa phương

Thực tế thời gian qua tại nhiều địa phương, khi cơ quan chức năng vào làm việc thì phát hiện nhiều chủ đầu tư không dành quỹ đất 20% để làm NOXH. Như tại tỉnh Khánh Hòa, trong số 41 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh mà Sở Xây dựng kiểm tra, rà soát mới đây, chỉ có 39 chủ đầu tư đã cung cấp thông tin, tài liệu liên quan về việc bố trí quỹ đất để xây dựng NOXH. Trong đó chỉ có 9/39 dự án là bố trí đủ quỹ đất 20%, 8 dự án chưa bố trí đủ 20% quỹ đất NOXH, các dự án còn lại không bố trí quỹ đất này.

Tại Hà Nội, khi kiểm toán giai đoạn 2015 - 2018 cũng đã phát hiện nhiều dự án “bỏ quên” quỹ đất 20% dành để xây NOXH. Tại TP.HCM thì đa số DN hoán đổi quỹ đất bằng việc đóng tiền thay thế nhưng nguồn tiền này “hòa chung” vào ngân sách và đã không được dành riêng để dùng xây NOXH. Chính vì vậy, theo một chuyên gia, cần phải tính toán lại giải pháp phù hợp trong việc “thu hồi” quỹ đất 20%. Đây là một trong số các nguyên nhân khiến chương trình phát triển NOXH, nhà ở công nhân đến nay đạt kết quả rất thấp so với mục tiêu đề ra, chỉ 5,2/12,5 triệu m2, tương đương khoảng 41,6% của “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Ủng hộ đề xuất của Bộ Xây dựng, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, đánh giá đề xuất này hợp lý vì trong thực tế quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để làm NOXH khó khả thi khi triển khai. Đơn cử, các dự án trong khu vực nội thành mặt bằng giá đất cao sẽ không đảm bảo với dòng sản phẩm giá thấp. Chưa kể sinh sống tại khu vực này người thu nhập thấp khó đáp ứng được chi phí sinh hoạt khá đắt đỏ. Do vậy thay vì cứng nhắc yêu cầu chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất trong dự án làm NOXH thì có thể linh hoạt cho chủ đầu tư quy đổi quỹ nhà đất, hoán đổi bằng tiền mặt. Như vậy, nhà nước sẽ huy động được nguồn lực rất lớn cho mục tiêu phát triển NOXH.

“Việc phát triển NOXH là hướng đến sản phẩm bình dân để người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân có thể mua được. Nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm TP thường là đất vàng, đất kim cương, rất khan hiếm, giá cao, nên không dễ làm NOXH. Do đó, thay vì áp đặt, nên điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp, sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động tham gia”, bà Hương nói.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thì đề xuất không nên bỏ quy định này mà cần linh hoạt cho chủ đầu tư chọn các phương án như xây dựng NOXH tại dự án hoặc hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường. Tuy nhiên, khoản tiền này cần tách bạch vào một tài khoản riêng, hoặc được hạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng NOXH, chứ không nên hòa chung vào vốn ngân sách như hiện nay. Đối với phương án hoán đổi quỹ NOXH ở một vị trí khác thì phải có hệ số hoán đổi phù hợp.

Ông Lê Hữu Nghĩa đưa ra ví dụ một dự án ở Q.1 phải dành 200 căn hộ làm NOXH, muốn hoán đổi quỹ nhà ở H.Bình Chánh thì giá trị phải bằng 200 căn hộ đó. Khi đó, nhà nước có thể thu về được 400 căn, thậm chí hơn. Ngoài ra có thể cho chủ đầu tư liên kết với doanh nghiệp khác chuyên làm NOXH để mua quỹ nhà đó bù lại thay vì tự đi xây dựng.

Xây dựng các khu NOXH quy mô lớn

Theo Viện Quy hoạch xây dựng TP.HCM, việc giao trách nhiệm xây dựng NOXH về các địa phương là đúng, không thể “ép” DN dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây NOXH vì như vậy rất manh mún. Giao về địa phương, khi lập quy hoạch đô thị phải quy hoạch quỹ đất để xây các khu NOXH có quy mô lớn ở khu vực ngoại thành, gồm cả những dự án nhà ở công nhân, ký túc xá sinh viên... Các khu này cần được xây dựng gần những khu trường đại học, khu công nghiệp tập trung để thuận lợi cho việc đi lại và quản lý.

Các khu nhà ở cũng phải được kết nối thuận tiện với các phương tiện vận chuyển hành khách công cộng như hệ thống xe buýt nhanh, metro... để người dân tự nguyện sử dụng các phương tiện này. Đồng thời nhà nước phải bố trí nguồn lực để đầu tư hệ thống hạ tầng xã hội thiết yếu như: trường học, bệnh viện, khu sinh hoạt cộng đồng, vui chơi thể thao, chợ... trong và ngoài các dự án NOXH, đặc biệt là tại các khu vực có đông công nhân và người lao động, xây dựng các tuyến đường để kết nối các khu NOXH với khu vực trung tâm.

Tại TP.HCM, một trong những định hướng là phát triển NOXH xung quanh khu vực dọc theo điểm kết nối giao thông công cộng trọng điểm như metro số 1, metro số 2, metro 3. Tương tự, khi tuyến Vành đai 3, 4 hoàn thiện sẽ hình thành kết nối khu vực Tây Nam bộ với khu vực miền Đông Nam bộ, không chỉ giúp phát triển dịch vụ cảng mà còn góp phần gia tăng giá trị bất động sản các địa phương nơi có tuyến đường chạy qua. Thực tế thì việc bất động sản “ăn theo” đường Vành đai 4 đã và đang diễn ra, chỉ là về dự án cụ thể cho NOXH vẫn chưa rõ.

GS-TS Lưu Đức Cường, Viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia (Bộ Xây dựng), cho rằng cần đưa danh mục phát triển NOXH vào danh mục đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025; bổ sung gói tín dụng cho các chủ đầu tư loại hình nhà ở này. Đồng thời khi phát triển các khu công nghiệp trong quy hoạch tỉnh phải tính đến việc bố trí nhà ở cho công nhân và các thiết chế xã hội liên quan...

Đình Sơn